Обратная связь
Связаться Telegram
Фабрика проектов IPM
Запусти свой уникальный проект с нашей командой
Запустить
Смотри видео про изменения на рынке ИЖС
Вернуться на главную
Финансовая модель проекта
Это центр управления проектом. ФМ проекта аккумулирует в себе все данные по расходам и доходам проекта, а также в потоках учитывает свободные средства и точку окупаемости проекта. В ФМ проекта обязательно заводятся все расходные операции и...
Обсудить проект
Подготовка документов для банка
Начальное финансирование проекта включает в себя затраты на приобретение земельного участка. При этом лимит на проектное финансирование не открывается.
Архитектурная концепция
Обсудить проект
Архитектурная концепция и философия проекта – основа продукта. Разработка архитектурно-градостроительной концепции – это основа создания уникального продукта. 
Началом разработки является создание мастер-плана, который учитывает все жизненные сценарии будущих...
Обсудить проект
Инвестиционная оценка
Для того, чтобы оценить потенциал строительства на земельном участке и принять решение о вхождении в проект, следует провести градостроительный и юридический анализ, затем, в случае положительного результата экспертизы, разработать мастер-план...
Обсудить проект
Обсудить проект
Инвестиционная оценка
Состав работ: 
Сбор и получение исходных данных от владельца прав
Анализ исходных условий для реализации проекта
01
02
Оценка проекта с учетом исходных данных и исходных условий
03
Принятие решения о вхождении в проект
04
Для того, чтобы оценить потенциал строительства на земельном участке и принять решение о вхождении в проект, следует провести градостроительный и юридический анализ, затем, в случае положительного результата экспертизы, разработать мастер-план территории застройки и построить экспресс-финансовую модель. На стадии инвестиционной оценки проекта оценивается локация объекта, наличие социальной и транспортной инфраструктуры, наличие природных объектов река, парк, озеро и другие факторы, влияющие на качество проекта.
  1. Существующая правоустановка (документация, подтверждающая наличие прав аренды или собственности на ЗУ и объекты недвижимости).
  2. ГПЗУ, ППТ/ПМТ (если имеются).
  3. Прочая документация (выписки, калькуляции/ расчеты/ финансовые модели/бизнес-планы, эскизные проекты, мастер-планы, заключения, справки, ТУ, фотографии, видео.) – при наличии.
  1. Анализ существующего назначения земли (категория; ВРИ: основные, вспомогательные, условно-разрешенные).
  2. Анализ градостроительных ограничений, наличия зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
  3. Анализ наличия инфраструктурных объектов (инженерных, УДС, социальных).
  4. Анализ транспортной и инженерной доступности.
  5. Анализ природных и видовых характеристик проекта (рельеф, растительность, водоемы и другое).
  6. Изучение перспектив развития региона и роста платежеспособного спроса; анализ потенциального интереса со стороны покупателей̆ их других регионов.
  7. Экспресс маркетинговый анализ рынка недвижимости, определение целевого сегмента реализации проекта и его ценовых параметров.
  8. Анализ конкурентных предложений с точки зрения их качественных и количественных характеристик; сопоставление с планируемым проектом.
  1. Оценка необходимости разработки дополнительной градостроительной документации (ППТ, ПМТ).
  2. Оценка необходимости изменения категорий земли и ВРИ.
  3. Оценка необходимости подготовки Договора КРТ.
  4. Определение ТЭП проекта на основании показателей проектов- аналогов или эскиза мастер-плана застройки.
  5. Определение прогнозной средней цены продаж 1 м2 на основании данных проведенного анализа.
  6. Прогноз стоимости строительства на основании данных объектов-аналогов и ценовых особенностей рассматриваемого региона.
  7. Формирование показателей коммерческих расходов проекта.
  8. Формирование бюджета проекта в структуре 3-х глав (1- Земля и правоустановка: 2 - Строительство; 3 - Коммерческие расходы);
  9. Формирование экспресс-ФМ в квартальных потоках.
  10. Оценка затрат по финансированию проекта (банковский процент, займы).
  11. Формирование итоговых ТЭП проекта.
  1. Сопоставление ТЭП проекта с показателями иных перспективных проектов.
  2. Оценка наличия ресурсов, достаточных для реализации проекта.
  3. Принятие предварительного решения о вхождении в проект.
  4. Ведение переговоров с владельцем прав, формирование ценовых условий вхождения в проект и юридической схемы вхождения в проект.
  5. Подписание предварительного договора с владельцем прав.
  6. Due-Diligence.
  7. Формирование уточнённой ФМ,
  8. Формирование Презентации проекта
  9. Разработка бизнес-плана проекта.
  10. Формирование паспорта проекта;
  11. Рассмотрение проекта на Инвестиционном комитете.
  12. Принятие решения о вхождении в проект;
  13. Вхождение в проект.
Проведем Due Diligence, проекта. Составляется объективное представление об объекте инвестирования, включающая в себя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования, всестороннее исследование деятельности компании, проводится комплексная проверка её финансового состояния и положения на рынке.
Сформируем финансовую модель, учитывающую доходную и расходную часть проекта, проведем оценку чувствительности проекта к изменению внешних и внутренних факторов.
Подготовим презентацию проекта. Для собственника и инвестора. Бизнес-план проекта. Паспорт проекта рассматривается на инвестиционном комитете. Только после всесторонней оценки возможно принятие решения о вхождение в проект.
  • Важна каждая деталь: где будут люди гулять, как будут проводить время старшие и младшие жители, где купить продукт и перекусить, как построена логистика перемещения жителей (пешеходов) и транспорта по территории, какие объекты будут центром притяжения в будущем жилом комплексе, какие будут коммерческие объекты, например: магазин, ресторан, СПА-центр, фитнес-центр, места для прогулок и выгула собак.
  • Все эти детали важно совместить с творческими идеями команды разработчиков и с финансовой моделью. Графиком строительства проекта, ценой на каждое домовладение и многими другими факторами.
Обсудить проект
Архитектурная концепция
Архитектурная концепция и философия проекта – основа продукта. Разработка архитектурно-градостроительной концепции – это основа создания уникального продукта.
  • Началом разработки является создание мастер-плана, который учитывает все жизненные сценарии будущих жителей.
Финансовая модель проекта
Это центр управления проектом. ФМ проекта аккумулирует в себе все данные по расходам и доходам проекта, а также в потоках учитывает свободные средства и точку окупаемости проекта. В ФМ проекта обязательно заводятся все расходные операции и это живой, рабочий инструмент, позволяющий управлять проектом и его доходностью.
  • Реестр поступлений.
  • Реестр расходных операций.
Что содержит финансовая модель проекта (ФМ): 
  • Директивный график проекта - последовательность операций по проекту в привязке к их стоимости.
Обсудить проект
  • Глава 3. Коммерческие расходы. Расходы на содержание службы заказчика, банковские проценты, инфляционные ожидания, Брокеридж, реклама, маркетинг.
  • Глава 2. Расходы, связанные с проектированием и со строительством объекта. Сети, дороги, здания и сооружения, общественные пространства, благоустройство и озеленение.
  • Глава 1. Расходы на земельный участок. Права (приобретение прав на земельный участок), исходно-разрешительная документация. Градостроительная документация.
  • Срок финансирования — до 2 лет.
  • Сумма финансирования составляет минимум 50 % от стоимости покупки земли и затрат на получение исходно-разрешительной документации или 50% от рыночной стоимости земли на момент регистрации незавершённого строительства, но не менее 100 млн рублей.
  • Сумма финансирования может составлять до 85 % от бюджета проекта. При этом начальное финансирование ограничено суммой до 50 % стоимости покупки земли и затрат на получение исходно-разрешительной документации.
  • Сроки финансирования:
— до 2 лет — начальное;
— до 5 лет (до 7 лет при комплексной застройке) — основное.
  • В качестве обеспечения выступают активы проекта, поручительство бенефициаров и корпоративный договор.
  • В качестве обеспечения выступают активы проекта и поручительство бенефициаров.
Подготовка документов для банка
Проектное финансирование: начальное финансирование затрат, включая покупку земли
01
Проектное финансирование: комплексное финансирование
  • Начальное финансирование проекта включает в себя затраты на приобретение земельного участка. При этом лимит на проектное финансирование не открывается.
02
  • Проект включает в себя начальное и основное финансирование. Начальное финансирование покрывает затраты на приобретение земельного участка, а основное — на строительство объекта.
Обсудить проект
Запусти свой проект
06
Получение комплекта ИРД
Получение справок ИСОГД или ГПЗУ. Поучение материалов Определение зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), санитарно-защитных зон (СЗЗ). Получение заключений и справок местных органов администрации. 
07
Маркетинговое исследование
Анализ рынка (ключевые показатели, тенденции развития, структура спроса и предложения, динамика цен, проекты-аналоги); анализ потенциального спроса в отношении Проекта; портрет покупателя. Формирование проектных гипотез, рекомендуемых к реализации.Описание рекомендуемой структуры проектной недвижимости для развиваемого Проекта...
08
Разработка концепции застройки территории
Разработка концепции и философии проекта, определение основных ценностей для клиента.Формирование ТЗ на корректировку Мастер-плана.Разработка эскизных альбомов АР (поэтажные планы, фасады, разрезы) для основных объектов строительства, определение ТЭПов. 3-D визуализация...
14
Разработка ПД и РД, корректировка ФМ
Разработка ТЗ на Проектирование. Разработка комплекта Проектной документации (ПД) в соотв. с 87-ПП, достаточного для ппрохождения экспертизы. Прохождение экспертизы ПД и достоверности определения сметной стоимости строительства. Выпуск Рабочей документации (РД)...
18
Публикация Проектной декларации
Открытие личного кабинета в единой информационной системе жилищного строительтсва. Заполнение Проектной декларации и подача проектной декларации. Отработка полученных замечаний и публикация Проектной декларации. 
19
Разработка и заключение договоров с основными участниками процесса / тендерные процедуры
Проведение тендерных процедур на заключение договоров. Договор генерального подряда. Договор технического заказчика и строительного контроля. Догововор с поставщиком домокомплектов. Договор охраны объекта.
20
Подготовка к старту продажи (sales)
Формирование отдела продаж. Формирования пакета документов для продаж (договоры/рекламенты/прайс). Настройка ПО (Битрикс24), формирование воронки продаж. Формирование бюджета на рекламные компании, партнерские программы (CPA). Определение подрядчиков, заключение...
02
Предварительный анализ земельного участка, разработка экспресс-финансовой модели
Уточнение градостроительного анализа ЗУ.Уточнение предварительного маркетингового анализа, подбор проектов-аналогов и оценка стоимости продаж. Предварительная оценка стоимости строительства по объектам-аналогам. Предварительная оценка...
17
Получение Проектного финансирования и дальнейшая ежемесячная отчетность по финмониторингу
Подготовка и подписание кредитного договор. Осуществление технической выдачи первого транша займа от Банка. Сдача 1-й ежемесячной отчетности по финмониторингу. 
15
Согласование кредитной линии с банком. Получение Term Sheet 2
Формирование комплекта документации на основании откорректированной основной ФМ, заполнение форм Банка, подача заявки. Прохождение кредитного комитета.Подготовка и подписание кредитной обеспечительной документации (КОД) по сделке.
16
Получение разрешения на строительство (РнС)
Получение РнС в рамках 214-ФЗ и в соответствии с ГрК РФ
03
Формирование концепции застройки территории, уточнение экспресс-финансовой модели
Формирование ТЗ на разработку мастер-плана. Разработка концепции застройки, включающей жилую застройку, коммерческие объекты и инфраструктуру.Разработка арх. решений застройки, предварительные эскизные решения. Разработка эскиза Мастер...
13
Разработка стратегии продукта R&D
Разработка стратегии рекламной компании, определение канолов комуникации, разработка рекламных материалов. Разработка и создание платформы брэнда. Разработка логотипа, создание фирменного стиля. Формирование итоговых УТП и постулатов дифференциации продукта. Cтратегия...
01
Предварительный анализ земельного участка, формирование Предложения о порядке развития Проекта.
Выезд на осмотр и рекогносцировку Объекта, осмотр перспективной локации, оценка окружения. Градостроительный анализ ЗУ. Предварительный маркетинговый анализ. Конкурентый анализ. Формирование Предложения о порядке развития Проекта. 
04
Согласование с администрацией предварительной концепции застройки территории
Согласование с администрацией и параллельная корректировка предварительной концепции застройки территории
START
11
Настройка 1С
Формирование ТЗ на настройку 1С:, обеспечив. консолидацию бухг., производств., управленческого и банковского учета.
10
Разработка основной ФМ, сопровождающей Проект на всем периоде развития
Разработка и утверждение графика реализации Проекта (ГРП) в Microsoft Project.Сметный расчет стоимости строительства (объекты-аналоги, УКР-ы, в отдельных случаях - ресурсный метод). Уточнение стоимости продаж проектной недвижимости, определение оптимальной динамики продаж...
12
Разработка и утверждение архитектурно-градостроительного облика (АГО) объектов в составе Проекта (при необходимости)
Разработка АГО объектов.Согласование и утверждение АГО в Администрации.
05
Формирование и направление в Банк кредитной заявки в формате Term Sheet 1
Формирование пакета документов. Отработка полученных замечаний, формирование уточненного пакета документов. Получение предварительного согласия Банка о совместной реализации Проекта в формате Term Sheet 1.
09
  • Получение ТУ на подключение к инженерным сетям и к съездам автомобильных дорог
  • Получение ТУ на подключение к инженерным сетям и к съездам автомобильных дорог
  • Организация проведения комплексных инженерных изысканий (геодезия, геология, экология, гидрометеорология)
Запусти свой уникальный проект с нашей командой
Обсудить свой проект