Мастер-класс, 3 сентября 2025 года, онлайн. Константин Пороцкий разобрал, как оценивать земельный участок глазами девелопера до покупки. Тема для действующих девелоперов и для тех, кто только собирается зайти в профессию.
3 сентября 2025 года · Онлайн, 15:00 МСК
Полное название. Мастер-класс «Инвестиционная оценка земельного участка. Взгляд девелопера».
О чём был мастер-класс
Многие покупают землю по трём признакам: локация, цена и вид разрешённого использования. При такой оценке актив легко превращается в пассив, который годами требует денег на содержание. Юридическая проверка генплана, ПЗЗ, права собственности и ЗОУИТ помогает. Полной картины будущих затрат и выручки она тоже не даёт.
Константин привёл случай из своей практики: 60 млн рублей потерь из-за неверной оценки того, как можно использовать участок. После этого разговор сразу стал серьёзным.
- Предпроектная проработка. Затраты и выручку по проекту можно определить только после полного исследования участка.
- Три способа расчёта ТЭП. Проектный, «народный» и нормативный. «Народный» быстрый и самый распространённый, но быстро не значит качественно. Нормативный ограничен. Корректным остаётся проектный.
- Восемь этапов оценки. Пошаговый разбор от анализа градостроительной документации до расчёта финансовой модели.
- Дешёвая земля. Почему дешёвый участок часто оказывается самым дорогим.
- Отказ от сделки. Иногда лучшее решение по итогам оценки — не покупать.
Что получили участники
Кто остался до конца, получил три инструмента: дорожную карту развития проекта, цифровой инструмент прогноза будущей стоимости недвижимости и пример финансовой модели, куда можно подставить свои цифры. Запись и презентацию выложили после эфира.
Коротко по теме
Несколько вещей, которые полезно проверить до покупки участка:
- Категория и ВРИ. Они задают, что вообще можно построить. Перевод земли и смена ВРИ занимают месяцы и возможны не всегда.
- Зоны с особыми условиями. Охранные зоны сетей, водоохранные и санитарные зоны могут забрать заметную часть площади.
- Сети. Наличие мощностей и стоимость подключения к электричеству, воде, газу и канализации часто решают экономику проекта.
- Финмодель до сделки. Цену участка сверяйте с тем, сколько на нём реально заработать. Средняя цена объявлений по соседству этого не покажет.
- Сроки тоже стоят денег. Пока участок ждёт перевода, ППТ или подключения сетей, растут налоги, проценты и расходы на содержание. Закладывайте этот период в расчёт.
Роль института. Организатор и ведущий.
Публикации о мероприятии
АНО ДПО «Институт проектного менеджмента» · ipmdv.com
