Путь проекта от земли до продаж

Что делаем

Ищем участок под вашу задачу и бюджет. Дешёвый гектар сам по себе ничего не решает. Собираем предложения по рынку: открытые площадки, прямые собственники, торги, площадки КРТ у округов. Каждого кандидата прогоняем через градостроительный фильтр до разговора о цене — категория, ВРИ, зона по ПЗЗ, границы КРТ, охранные зоны по НСПД, подъезд, где ближайшие сети. Считаем, что физически помещается после ограничений, и переводим в деньги: сколько стоит гектар и сколько — одно домовладение. Проверяем права: собственник, обременения, аресты, суды.

Что вы получаете

Короткий список участков, по каждому — что на нём помещается, во сколько обойдётся вход и чем он рискован. Предельная цена, выше которой земля проект не вытянет, и переговорная позиция к этой цене. Отсеянные варианты — тоже результат: вы не платите за землю, на которой проект не собирается.

На какие вопросы отвечаем

• Где искать землю под мою задачу и бюджет?
• Сколько стоит вход и при какой цене земли проект ещё даёт маржу?
• Что на этом участке можно построить — до того, как я за него заплатил?
• Чистая ли земля: обременения, аресты, споры?

Состав работ подробно

• Бриф: регион, бюджет, формат продукта, требуемая ёмкость, горизонт выхода.
• Скрининг рынка земли: открытые предложения, прямые собственники, торги, площадки КРТ муниципалитетов.
• Градостроительный фильтр по каждому кандидату: категория, ВРИ, зона ПЗЗ, генплан, границы КРТ, ЗОУИТ по НСПД, подъезд, сети.
• Отсев по красным флагам: СЗЗ, ООПТ, водоохранные ограничения, отсутствие подъезда, чужие сервитуты.
• Экспресс-оценка ёмкости и цены входа: чистое пятно, число домовладений, ₽ за гектар и ₽ на домовладение.
• Юридическая проверка: собственник, основания права, обременения, аренда, судебные споры, история переходов.

Что делаем

Поднимаем всё, что есть по участку: ЕГРН, ГПЗУ, ПЗЗ, генплан, НСПД. Накладываем ограничения на контур и считаем чистое пятно — сколько земли реально остаётся под застройку после водоохранных зон, СЗЗ, охранных зон ЛЭП и газа. Проверяем, входит ли участок в КРТ. Оцениваем локацию по пяти группам на 100 баллов — каждый балл подкреплён измеримым фактом: километры, минуты, количество. Считаем ёмкость по нормам: сколько домовладений, какая продаваемая площадь, сколько жителей и что из социальных объектов придётся обеспечивать.

Что вы получаете

Паспорт участка: что за земля, что на ней можно, сколько помещается и что мешает. Ограничения — таблицей с площадями, каждый норматив с реквизитами. Карта рисков: что снимается деньгами, что временем, а что не снимается вообще. И прямой ответ — работать с этой землёй или искать другую, с обоснованием. Формулировки «на ваше усмотрение» в заключении нет.

На какие вопросы отвечаем

• Что это за участок юридически: категория, ВРИ, права, обременения?
• Что мешает строить и сколько остаётся чистого пятна?
• Сколько домовладений или квадратных метров помещается по нормам?
• Участок в границах КРТ или нет — и что это меняет?
• Менять ли ВРИ и через какую процедуру?

Состав работ подробно

• Идентификация участка по ЕГРН, НСПД, ПКК: категория, ВРИ, площадь, права, кадастровая стоимость.
• Правовой режим: ПЗЗ и зона, генплан, действующие ППТ, обременения, аренда, сервитуты.
• ЗОУИТ и охранные зоны — водоохранная и прибрежная полоса, ЗСО, СЗЗ, ЛЭП и газопроводы, приаэродромная территория, ОКН, ООПТ — с расчётом чистого пятна.
• Проверка вхождения в границы КРТ и статуса территории.
• Скоринг локации 0–100: удалённость, транспорт, социальное и коммерческое окружение, природа и негативные соседства, рынок и конкуренция.
• Нормативная рамка: РНГП МО 713/30, ПП МО 1822-ПП, ПЗЗ округа — предельные параметры застройки.
• Предварительные ТЭП: домовладения, продаваемая площадь, население, потребность в социальных объектах.
• Инженерия по факту: где ближайшие мощности и есть ли дефицит.
• Карта рисков: уровень, последствие, способ снятия.

Что делаем

Определяем продукт до проектирования. Разбираем конкурентов в радиусе поездки: что продают, по какой цене, что стоит и что не продаётся. Считаем класс объекта по методике ИПМ — пять групп атрибутов: место, качество, доступность, сервис, надёжность. Собираем три-пять сценариев освоения и считаем каждый одним движком: выручка, затраты, маржа, потребность в деньгах, окупаемость. Лидера проверяем на падение цены и сдвиг сроков.

Что вы получаете

Ответ, что здесь строить и для кого: класс, портрет покупателя, целевой чек, нарезка по размерам, отличия от соседей. Финансовая модель по трём сценариям в формате банка и выбранный вариант с обоснованием. Это задание на концепцию: дальше архитекторы института работают по нему. Вкусовщина на этом заканчивается. И прямая рекомендация — входить, входить на условиях или не входить.

На какие вопросы отвечаем

• Что здесь строить: ИЖС, МЖК, таунхаусы, коммерция, light industrial, гостиница?
• Какая плотность и какая нарезка выгоднее?
• Кто покупатель, какой чек и с какой скоростью он забирает продукт?
• Сколько проект заработает, когда выйдет в плюс и сколько денег нужно в пике?
• Какая предельная цена земли, выше которой проект не складывается?

Состав работ подробно

• Анализ местоположения и окружения: транспорт, потоки, точки притяжения, экология, радиус 1–5 км.
• Рынок и конкуренты по всем применимым сегментам: таблица аналогов с ценами и ТЭП, темпы продаж, дефицит и профицит по локации.
• Долгосрочные тренды на 7–10 лет: транспортные проекты, статус территории, программы КРТ, форматы.
• Соответствие участка требованиям рынка по каждому сценарию: конфигурация, ВРИ, коммуникации, ограничения.
• Факторы наращивания ценности: что сделать с документами и сетями, чтобы земля стоила дороже.
• Три-четыре сценария освоения: плюсы, минусы, риски, градостроительные ограничения.
• Целевая аудитория и прогноз доходов: профиль покупателя, цены, скорость поглощения.
• Финансовая модель по каждому сценарию одним расчётным движком: ТЭП, инвестиции, выручка, затраты, маржа, NPV, IRR, окупаемость, пиковое финансирование.
• Чувствительность лидера к падению цены на 10 % и к сдвигу сроков.

Что делаем

Делаем мастер-план: улицы и проезды с профилями, нарезку участков, кварталы и очереди освоения, общественные пространства, размещение инженерии и объектов обслуживания. Разрабатываем архитектурную концепцию домов под выбранного покупателя: планировки, фасады, посадку на участке, ведомости площадей. Сводим баланс территории с ТЭП и проверяем комплектность по 1822-ПП. Готовим визуализацию: генплан по координатам и виды улиц, въездной группы, зон отдыха.

Что вы получаете

Мастер-план с балансом территории и таблицами объектов, очерёдность освоения, задание на рабочее проектирование. Эскизная линейка домов: планы, фасады, 3D. Генплан и рендеры, которые сразу идут в продажи и на переговоры с администрацией, партнёрами и банком. Продукт перестаёт быть словами и становится тем, что можно показать и посчитать.

На какие вопросы отвечаем

• Как это будет выглядеть и чем отличаться от соседних проектов?
• Сколько участков и домов, каких площадей и по какой цене?
• Как устроены въезды, улицы, кварталы и инфраструктура?
• Что показать администрации, банку и первому покупателю?

Состав работ подробно

• Продуктовая матрица: mix участков и домов по площадям, классам и чекам, привязка к ценам из Best Use.
• Архитектурный стиль, материалы, линейка типовых домов.
• Зонирование: жилые кварталы, общественный центр, инженерная зона, буферы ЗОУИТ.
• Планировочное решение и улично-дорожная сеть: въезды и КПП, главная улица, кварталы по 10–20 участков, тупики до 150 м с разворотными площадками 15×15 м, ширина проездов по 1822-ПП.
• Нарезка участков и посадка домов: отступы от границ не менее 3 м, пятно застройки в пределах норматива.
• Объекты комфортной среды: КПП, офис управляющей компании, магазин, спортивные и детские площадки по возрастам, зоны отдыха, прогулочный маршрут, парковки, площадки ТКО, освещение, озеленение.
• Инженерные объекты и их охранные зоны в балансе территории.
• Баланс территории и проверка долей: территории общего пользования, спорт и детские площадки, парковки, доступность остановки.
• Чек-лист комплектности по ПП МО 1822-ПП.

Что делаем

Превращаем мастер-план в документы, по которым можно строить и продавать: опорный план с ограничениями, схема сетей и точки подключения, вертикальная планировка, проект планировки и межевания по ПП РФ № 112. Считаем ТЭП в форме банка. Согласовываем с округом обязательства по социальным объектам. При КРТ готовим и заключаем договор о комплексном развитии. Проводим документацию через ведомства, Главархитектуру, комиссию и общественные обсуждения.

Что вы получаете

Утверждённые ППТ и ПМТ, постановление и ГПЗУ на образованные участки: параметры проекта закреплены и больше не зависят от того, кто и как их прочитает. Комплект технических условий с понятными сроками и стоимостью подключения. Список обязательств проекта, известный заранее — до того, как документация ушла на утверждение.

На какие вопросы отвечаем

• Как зафиксировать параметры проекта так, чтобы их нельзя было пересмотреть?
• Что потребует администрация и как пройти согласования, не потеряв год?
• Какие обязательства по социальным объектам и сетям лягут на проект?
• Какие ТЭП нужны банку для проектного финансирования по ФЗ-214?

Состав работ подробно

• Опорный план с ограничениями: границы, ЗОУИТ, сервитуты, существующие сети и объекты.
• Схема инженерных сетей, точки подключения, запрос и получение технических условий.
• Вертикальная планировка, организация рельефа и водоотвода.
• Проект планировки и проект межевания территории по ПП РФ № 112 от 02.02.2024.
• Расчёт ТЭП в форме банка с учётом требований ФЗ-214.
• Расчёт потребности в социальных объектах по РНГП МО 713/30 и согласование механизма их обеспечения с округом.
• При работе через КРТ — подготовка и заключение договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя (глава 10 ГрК РФ).
• Согласования: профильные ведомства, Главархитектура Московской области, межведомственная комиссия, общественные обсуждения, размещение в ГИСОГД.
• Сопровождение до постановления об утверждении документации.

Что делаем

Переводим финансовую модель на язык банка: график выборки и погашения, покрытие, пик долга, чувствительность. Собираем кредитный пакет и подаём в несколько банков параллельно — так видно реальные условия рынка: одно предложение сравнивать не с чем. Защищаем проект на комитете и отрабатываем замечания. Готовим проектную декларацию, открываем эскроу, ведём получение разрешения на строительство. Отдельно считаем деньги на инфраструктуру: заём СОПФ ДОМ.РФ и другие механизмы.

Что вы получаете

Кредитный договор с понятными ставкой, лимитом и долей собственных средств, открытые счета эскроу и разрешение на строительство. График выборки сведён с графиком стройки: деньги приходят тогда, когда нужны. Ответ, из каких источников финансируется инфраструктура, — до того, как она станет вашей проблемой.

На какие вопросы отвечаем

• Какой банк возьмёт этот проект и на каких условиях?
• Сколько собственных средств придётся вложить и когда они вернутся?
• Что входит в кредитный пакет и как защитить проект на комитете?
• Где взять деньги на инженерную и социальную инфраструктуру?
• Когда раскрываются эскроу и как это влияет на денежный поток?

Состав работ подробно

• Приведение финансовой модели к банковскому формату: график выборки и погашения, коэффициенты покрытия, пик долга, чувствительность.
• Сбор кредитного пакета: правоустанавливающие документы, утверждённая ДПТ, ГПЗУ, ТУ, сметы, проектная документация, структура группы, отчётность, подтверждение опыта.
• Выбор банка-партнёра, параллельная подача в несколько банков, сравнение условий.
• Защита проекта на кредитном комитете и отработка замечаний.
• Согласование условий: ставка, лимит, доля собственного участия, ковенанты, обеспечение.
• Проектная декларация и раскрытие информации по 214-ФЗ.
• Открытие счетов эскроу и настройка порядка раскрытия.
• Получение разрешения на строительство.
• Финансирование инфраструктуры: заём СОПФ ДОМ.РФ по ПП РФ № 2459 в редакции № 480 — от 300 млн ₽, срок 3–30 лет, договор о КРТ обязателен, ИЖС проходит только в границах МЖК.

Что делаем

Собираем пул подрядчиков и поставщиков, проводим тендер, сводим цены и сроки в контрактную модель. Дальше работает служба технического заказчика: приёмка скрытых работ, проверка КС-2 и КС-3, входной контроль материалов, исполнительная документация. Ведём управленческий учёт — план-факт по статьям и прогноз затрат до завершения. Готовим отчётность банку и сопровождаем выборку траншей.

Что вы получаете

Подрядчики на подписанных договорах с фиксированными ценами и сроками. Ежемесячный отчёт по стройке: график, деньги, риски. Право остановить оплату при отклонении от бюджета остаётся за вами — мы даём для этого цифры и документы. Объекты введены, сети переданы, стройка закрыта документами.

На какие вопросы отвечаем

• Кого взять генподрядчиком и по какой цене?
• Как проверять объёмы и качество, чтобы не платить за воздух?
• Где именно уходят деньги и что будет с бюджетом к концу стройки?
• Как отчитываться перед банком, чтобы транши шли без задержек?

Состав работ подробно

• Тендерная документация, конкурс на генподрядчика и на отдельные пакеты: сети, дороги, благоустройство.
• Договорная модель и распределение рисков, график производства работ и график финансирования.
• Строительный контроль и технический надзор: освидетельствование скрытых работ, проверка фактических объёмов, входной контроль материалов.
• Авторский надзор и сопровождение изменений проекта.
• Управленческий учёт: бюджет проекта, план-факт по статьям, прогноз затрат до завершения.
• Проверка КС-2 и КС-3 до оплаты, работа с дополнительными работами.
• Отчётность банку, сопровождение выборки траншей и мониторинга.
• Ввод объектов в эксплуатацию, передача сетей ресурсоснабжающим организациям, регистрация.

Что делаем

Начинаем с позиционирования: чем посёлок отличается от соседних и почему покупатель выберет вас. Даём имя и лицо — нейминг, айдентика, сайт с каталогом лотов. Настраиваем лидогенерацию: Яндекс, VK, Авито, классифайды. Строим приём и квалификацию лидов, пишем скрипты, поднимаем CRM с воронкой и записью звонков, ставим мотивацию и контроль качества. Закрываем найм: руководитель отдела, квалификатор, менеджеры. Дальше ведём план продаж и сверяем факт с планом каждую неделю.

Что вы получаете

Работающий канал продаж: сайт, поток лидов, регламент обработки, CRM, скрипты, обученная команда. Вы видите стоимость лида и стоимость сделки по каждому каналу. Ежемесячный отчёт: лиды, конверсии по воронке, сделки, выполнение плана, пересчитанная окупаемость. Первые договоры проходят через эскроу, а отдел продаж со временем работает без нас.

На какие вопросы отвечаем

• По какой цене и с какой скоростью реально продавать?
• Как назвать и подать комплекс, чтобы он не сливался с соседями?
• Откуда идёт трафик и сколько стоит сделка?
• Как устроен отдел продаж и по каким показателям им управлять?
• Как продавать по ФЗ-214 через эскроу и с какими банками работать по ипотеке?

Состав работ подробно

• Стратегия продаж закладывается ещё на этапе концепции: цены по очередям, динамика, план поглощения, увязка с графиком раскрытия эскроу.
• Бренд комплекса: название, айдентика, позиционирование, легенда проекта.
• Маркетинг: сайт и посадочные страницы, контекст и таргет, агрегаторы, работа с агентствами, навигация и шоурум на объекте.
• CRM и телефония: воронка, регламенты обработки, запись разговоров, речевая аналитика, дашборд руководителя отдела продаж.
• Отдел продаж: структура, найм, скрипты, обучение, мотивация, регламенты.
• Партнёрская сеть агентств недвижимости в 17 регионах.
• Юридическая часть: договоры по ФЗ-214, счета эскроу, аккредитация в банках, ипотечные программы.
• Еженедельная аналитика воронки, корректировка цены и рекламного бюджета по факту спроса.