01
02
03
04
05
06
08
07
13
14
15
16
17
18
19
20
09
10
11
12
START
Получение комплекта ИРД
Получение справок ИСОГД или ГПЗУ. Поучение материалов Определение зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), санитарно-защитных зон (СЗЗ). Получение заключений и справок местных органов администрации.
Маркетинговое исследование
Анализ рынка (ключевые показатели, тенденции развития, структура спроса и предложения, динамика цен, проекты-аналоги); анализ потенциального спроса в отношении Проекта; портрет покупателя. Формирование проектных гипотез, рекомендуемых к реализации.Описание рекомендуемой структуры проектной недвижимости для развиваемого Проекта...
Формирование и направление в Банк кредитной заявки в формате Term Sheet 1
Формирование пакета документов. Отработка полученных замечаний, формирование уточненного пакета документов. Получение предварительного согласия Банка о совместной реализации Проекта в формате Term Sheet 1.
Разработка концепции застройки территории
Разработка концепции и философии проекта, определение основных ценностей для клиента.Формирование ТЗ на корректировку Мастер-плана.Разработка эскизных альбомов АР (поэтажные планы, фасады, разрезы) для основных объектов строительства, определение ТЭПов. 3-D визуализация...
Разработка основной ФМ, сопровождающей Проект на всем периоде развития
Настройка 1С
Разработка и утверждение графика реализации Проекта (ГРП) в Microsoft Project.Сметный расчет стоимости строительства (объекты-аналоги, УКР-ы, в отдельных случаях - ресурсный метод). Уточнение стоимости продаж проектной недвижимости, определение оптимальной динамики продаж...
Формирование ТЗ на настройку 1С:, обеспечив. консолидацию бухг., производств., управленческого и банковского учета.
Разработка и утверждение архитектурно-градостроительного облика (АГО) объектов в составе Проекта (при необходимости)
Разработка ПД и РД, корректировка ФМ
Разработка АГО объектов.Согласование и утверждение АГО в Администрации.
Разработка ТЗ на Проектирование. Разработка комплекта Проектной документации (ПД) в соотв. с 87-ПП, достаточного для ппрохождения экспертизы. Прохождение экспертизы ПД и достоверности определения сметной стоимости строительства. Выпуск Рабочей документации (РД)...
9.1 Получение ТУ на подключение к инженерным сетям и к съездам автомобильных дорог
9.2 Получение ТУ на подключение к инженерным сетям и к съездам автомобильных дорог
9.3 Организация проведения комплексных инженерных изысканий (геодезия, геология, экология, гидрометеорология)
Согласование кредитной линии с банком. Получение Term Sheet 2
Формирование комплекта документации на основании откорректированной основной ФМ, заполнение форм Банка, подача заявки. Прохождение кредитного комитета.Подготовка и подписание кредитной обеспечительной документации (КОД) по сделке.
Получение разрешения на строительство (РнС)
Получение РнС в рамках 214-ФЗ и в соответствии с ГрК РФ
Публикация Проектной декларации
Открытие личного кабинета в единой информационной системе жилищного строительтсва. Заполнение Проектной декларации и подача проектной декларации. Отработка полученных замечаний и публикация Проектной декларации.
Разработка и заключение договоров с основными участниками процесса / тендерные процедуры
Проведение тендерных процедур на заключение договоров. Договор генерального подряда. Договор технического заказчика и строительного контроля. Догововор с поставщиком домокомплектов. Договор охраны объекта.
Разработка стратегии продукта R&D
Разработка стратегии рекламной компании, определение канолов комуникации, разработка рекламных материалов. Разработка и создание платформы брэнда. Разработка логотипа, создание фирменного стиля. Формирование итоговых УТП и постулатов дифференциации продукта. Cтратегия...
Подготовка к старту продажи (sales)
Формирование отдела продаж. Формирования пакета документов для продаж (договоры/рекламенты/прайс). Настройка ПО (Битрикс24), формирование воронки продаж. Формирование бюджета на рекламные компании, партнерские программы (CPA). Определение подрядчиков, заключение...
Получение Проектного финансирования и дальнейшая ежемесячная отчетность по финмониторингу
Подготовка и подписание кредитного договор. Осуществление технической выдачи первого транша займа от Банка. Сдача 1-й ежемесячной отчетности по финмониторингу.
Предварительный анализ земельного участка, разработка экспресс-финансовой модели
Уточнение градостроительного анализа ЗУ.Уточнение предварительного маркетингового анализа, подбор проектов-аналогов и оценка стоимости продаж. Предварительная оценка стоимости строительства по объектам-аналогам. Предварительная оценка...
Формирование концепции застройки территории, уточнение экспресс-финансовой модели
Формирование ТЗ на разработку мастер-плана. Разработка концепции застройки, включающей жилую застройку, коммерческие объекты и инфраструктуру.Разработка арх. решений застройки, предварительные эскизные решения. Разработка эскиза Мастер...
Предварительный анализ земельного участка, формирование Предложения о порядке развития Проекта.
Выезд на осмотр и рекогносцировку Объекта, осмотр перспективной локации, оценка окружения. Градостроительный анализ ЗУ. Предварительный маркетинговый анализ. Конкурентый анализ. Формирование Предложения о порядке развития Проекта.
Согласование с администрацией предварительной концепции застройки территории
Согласование с администрацией и параллельная корректировка предварительной концепции застройки территории
Инвестиционная оценка проекта
Сбор/получение исходных данных от владельца прав
- Существующая правоустановка (документация, подтверждающая наличие прав аренды или собственности на ЗУ и объекты недвижимости);
- При отсутствии актуальной правоустановки - информация о порядке и сроках ее формирования;
- Кадастровые номера;
- ГПЗУ, ППТ/ПМТ (если имеются);
- Прочая документация (выписки, калькуляции/ расчеты/ финансовые модели/бизнес-планы, эскизные проекты, мастер-планы, заключения, справки, ТУ, фотографии, видео...) – при наличии.
Анализ исходных условий для реализации проекта
- Анализ существующего назначения земли (категория; ВРИ: основные, вспомогательные, условно-разрешенные);
- Анализ градостроительных ограничений на базе информации по п. п. 2.3.-2.4., в т. ч. наличия зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ, 28 видов в ЗК РФ);
- Анализ наличия инфраструктурных объектов (инженерных, УДС, социальных) и перспектив их развития на базе информации по п. п. 2.3.-2.4.;
- Анализ транспортной и инженерной доступности с использованием публичных источников информации и исходных данных;
- Анализ природных и видовых характеристик проекта с использованием публичных источников информации и исходных данных (рельеф, растительность, водоемы и проч.);
- Изучение перспектив развития региона и роста платежеспособного спроса; анализ потенциального интереса со стороны покупателей их других регионов;
- Экспресс маркетинговый анализ рынка недвижимости, определение целевого сегмента реализации проекта и его ценовых параметров;
- Анализ конкурентных предложений с точки зрения их качественных и количественных характеристик; сопоставление с планируемым проектом.
Оценка проекта с учетом исходных данных и исходных условий
- Оценка необходимости разработки дополнительной градостроительной документации (ППТ, ПМТ);
- Оценка необходимости изменения категорий земли и ВРИ, подготовки Договора КРТ;
- Определение ТЭП-ов проекта на основании показателей проектов- аналогов или эскиза мастер-плана застройки;
- Определение прогнозной средней (на периоде строительства) цены продаж 1 м2 на основании данных проведенного анализа (п. п. 3.7.-3.8.);
- Прогноз стоимости строительства на основании данных объектов- аналогов и ценовых особенностей рассматриваемого региона;
- Формирование показателей коммерческих расходов проекта (объекты- аналоги и данные п. п. 4.1.-4.4.);
- Формирование бюджета проекта в структуре 3-х глав (1- Земля и правоустановка: 2 - Строительство; 3 - Коммерческие расходы);
- Формирование экспресс-ФМ (типовой шаблон) в квартальных потоках, оценка затрат по финансированию проекта (банковский процент, займы) и налогов;
- Формирование итоговых ТЭП-ов проекта.
Принятие решения о вхождении в проект
- Сопоставление ТЭП-ов проекта с показателями иных перспективных проектов;
- Оценка наличия ресурсов, достаточных для реализации проекта;
- Принятие предварительного решения о вхождении в проект;
- Ведение переговоров с владельцем прав, формирование ценовых условий вхождения в проект и юридической схемы вхождения в проект;
- Подписание предварительного договора с владельцем прав;
- Подключения к проработке проекта (Due diligence) профильных специалистов (собственных и привлеченных);
- Формирование уточненной ФМ, формирование Презентации/БП проекта;
- Формирование паспорта проекта;
- Рассмотрение проекта на Инвестиционном комитете. Принятие решения о вхождении в проект;
- Вхождение в проект.